Zakup nieruchomości w Turcji krok po kroku: formalności, bezpieczeństwo i odbiór TAPU

Zakup nieruchomości w Turcji od lat przyciąga inwestorów zagranicznych, w tym coraz większą liczbę Polaków. Stabilny rynek mieszkaniowy, przejrzyste regulacje dotyczące cudzoziemców oraz relatywnie szybkie procedury administracyjne sprawiają, że proces ten jest znacznie prostszy, niż mogłoby się wydawać. Jednocześnie wymaga on precyzyjnego przygotowania, znajomości lokalnych przepisów oraz zrozumienia, jak działają tureckie instytucje. Od uzyskania numeru podatkowego, przez weryfikację prawną nieruchomości, aż po odbiór TAPU, czyli aktu własności – każdy etap ma znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji i ochrony kapitału nabywcy.

Numer podatkowy i przygotowanie formalne cudzoziemca

Pierwszym i absolutnie niezbędnym krokiem przy zakupie nieruchomości w Turcji jest uzyskanie tureckiego numeru podatkowego, znanego jako Vergi Numarası. Bez niego niemożliwe jest otwarcie konta bankowego, podpisanie umowy kupna ani przeprowadzenie procedury przeniesienia własności. Numer ten nadawany jest bezpłatnie w lokalnym urzędzie skarbowym i może zostać wydany nawet tego samego dnia, po okazaniu paszportu oraz wskazaniu adresu korespondencyjnego w Turcji lub za granicą.

Równolegle warto zadbać o kwestie bankowe. Otwarcie rachunku w tureckim banku pozwala na legalne przeprowadzenie płatności oraz udokumentowanie źródła środków, co ma znaczenie przy późniejszym odbiorze TAPU. Banki zazwyczaj wymagają numeru podatkowego, paszportu oraz lokalnego numeru telefonu. W praktyce cały proces można zamknąć w jednym dniu roboczym, o ile dokumenty są kompletne.

Istotnym elementem przygotowania formalnego jest również tłumaczenie paszportu na język turecki przez tłumacza przysięgłego oraz jego notarialne poświadczenie. To standardowa procedura, wymagana przez urząd katastralny. Na tym etapie wielu nabywców decyduje się także na udzielenie pełnomocnictwa lokalnemu prawnikowi lub doradcy, co znacząco ułatwia dalsze działania, zwłaszcza gdy kupujący nie przebywa stale w Turcji.

Wybór nieruchomości i weryfikacja stanu prawnego

Sam wybór nieruchomości to nie tylko kwestia lokalizacji czy ceny, ale przede wszystkim bezpieczeństwa prawnego. Przy zakupie nieruchomości w Turcji kluczowe znaczenie ma dokładna analiza dokumentów, które potwierdzają status prawny lokalu lub działki. Nieruchomość musi posiadać uregulowany stan własności, brak obciążeń hipotecznych oraz zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Weryfikacja obejmuje kilka istotnych elementów:

• sprawdzenie, czy sprzedający figuruje jako właściciel w rejestrze katastralnym i ma prawo do zbycia nieruchomości

• analizę, czy nieruchomość posiada pozwolenie na użytkowanie (Iskan), szczególnie w przypadku nowych inwestycji

• potwierdzenie, że lokal nie jest objęty zajęciem komorniczym, hipoteką ani innymi roszczeniami osób trzecich

• sprawdzenie, czy dana lokalizacja nie podlega ograniczeniom dla cudzoziemców, na przykład ze względu na strefy wojskowe

Na tym etapie niezbędna jest współpraca z doświadczonym prawnikiem lub licencjonowanym doradcą nieruchomości. To oni mają dostęp do urzędowych rejestrów i potrafią wychwycić niuanse, które dla osoby spoza Turcji mogą być niewidoczne. Rzetelna weryfikacja przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów minimalizuje ryzyko i stanowi fundament bezpiecznej transakcji.

Umowa, płatności i procedura notarialna

Po pozytywnej weryfikacji nieruchomości następuje etap, który ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji, czyli podpisanie umowy oraz realizacja płatności. W przypadku zakupu nieruchomości w Turcji należy wyraźnie rozróżnić umowę rezerwacyjną lub przedwstępną od właściwej procedury przeniesienia własności. Umowy cywilne, nawet sporządzone u notariusza, nie przenoszą prawa własności – mają one charakter zabezpieczający warunki transakcji.

Umowa przedwstępna powinna precyzyjnie określać cenę, harmonogram płatności, termin przekazania nieruchomości oraz odpowiedzialność stron w przypadku niewywiązania się z ustaleń. Dokument ten sporządza się zazwyczaj w języku tureckim, a dla cudzoziemców przygotowuje się tłumaczenie przysięgłe. Należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące kar umownych oraz ewentualnych zobowiązań dewelopera lub sprzedającego, zwłaszcza przy nieruchomościach z rynku pierwotnego.

Płatności realizowane są najczęściej przelewem bankowym z konta tureckiego kupującego na konto sprzedającego. To rozwiązanie rekomendowane przez urzędy, ponieważ pozwala jednoznacznie udokumentować przepływ środków. Przy zakupie nieruchomości w Turcji istotne jest również potwierdzenie wymiany waluty w banku, tzw. Döviz Alım Belgesi, które bywa wymagane przez urząd katastralny przed wydaniem TAPU. Cały proces finansowy powinien być spójny, przejrzysty i zgodny z obowiązującymi regulacjami, co chroni nabywcę przed problemami na etapie finalizacji.

Odbiór TAPU i finalizacja zakupu nieruchomości w Turcji

Kulminacyjnym momentem całego procesu jest odbiór TAPU, czyli tureckiego aktu własności. To właśnie ten dokument, wydawany przez urząd katastralny, potwierdza przeniesienie prawa własności na nowego właściciela. W dniu wyznaczonym przez urząd obie strony, bądź ich pełnomocnicy, stawiają się osobiście w urzędzie. Obecność tłumacza przysięgłego jest obowiązkowa, jeśli kupujący nie posługuje się językiem tureckim w stopniu urzędowym.

Przed wydaniem TAPU urząd weryfikuje komplet dokumentów, w tym paszport, numer podatkowy, potwierdzenia płatności oraz aktualne dane nieruchomości. Nabywca uiszcza również podatek od przeniesienia własności, który standardowo wynosi 4% wartości wpisanej w akcie. Dopiero po zaksięgowaniu tej opłaty możliwe jest formalne zakończenie procedury.

Odbiór TAPU oznacza pełne i prawnie skuteczne zakończenie zakupu nieruchomości w Turcji. Od tego momentu nowy właściciel może swobodnie dysponować nieruchomością: zamieszkać w niej, wynajmować ją lub sprzedać w przyszłości. W praktyce cały proces, od pierwszych formalności po uzyskanie aktu własności, może zamknąć się w kilku tygodniach, pod warunkiem dobrej organizacji i współpracy z doświadczonymi specjalistami. To właśnie konsekwentne przechodzenie przez każdy etap krok po kroku stanowi fundament bezpiecznej i udanej inwestycji.

Więcej na ten temat: https://mmt-schneider.com

[ Treść sponsorowana ]